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借地権売買は専門家の助言を受けよう

以上前ページで説明したように、借地権売買そのものだけでは、高い価格での譲渡は難しいのが実情です。底地の所有権が地主にある以上、借りる権利があっても、様々な制約があるからです。最大限収益を上げたくても、何かにつけて地主の承諾が必要になるため、お金を払ってでも借地権を買うのが良いかどうか慎重な判断が必要になります。だから底地の実勢価格から算定した価格よりも安くなってしまうのです。

それでも、立地条件や土地の形状などから譲渡を受ける価値があるケースもあるでしょう。こういった場合は間違っても自分自身で交渉しない方がベストです。借地権の譲渡は単純なものではなく、借地権譲渡の専門家やこういった事例に詳しい不動産業者の支援を受けましょう。

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地主さんの事情も調べたうえで、どのような選択肢が、地主、借主双方にとって望ましいのか、経済的利益を最大化できるのか、よい解決策が見つかることが期待できます。地主さんとしても、続けて土地を貸して収益を上げたいのか、それとも売却したいのか、身内に譲渡したいのかなど、様々な意向をお持ちでしょう。それを借主が直接聞くとトラブルのもとになります。このような複雑な案件については、専門家を介して相談することをお勧めします。

借地権売買の価格はどう決まる?

借地権の売買価格はどのように決まるのでしょうか?明確な計算式は存在しませんが、その土地の相続税の税額を算出するための基準として、借地権割合というものがあります。これを実際の取引価格とみなして提案できるほど、ことは単純ではありません。例えば土地価格が1億だとして、借地権割合が6割だとしましょう。だからといって6000万円で借地権を買い取ってくれ、というと、大きなもめ事になってしまいます。

価格の決まり方に厳密なルールがあるわけではないのですが、現在の賃借人が支払っている地代の相場が周辺の取引時実例と比較し、権利を買って地代を継続的に支払ってもなお安いという場合に、その価格が取引価格になるようです。

ただし、借地権そのものを単独で売買しても、それほど高い値段がつくとは思えません。なぜなら地代を払うだけでなく更新料など土地を借り続けるには様々な追加コストが必要になります。建物を建てても地主の承諾なしには、建て替えも、大規模改修も、増改築もできないという縛りもマイナスです。承諾に当たって承諾料を求められる場合もあります。このため実勢価格に借地権割合をかけた価格よりもさらに安い価格で取引されます。理想は地主と一緒に底地を含めて売買することです。

借地権は売買できる権利

借地権は売買できる権利です。一般に権利と名がついているものは、取引の対象になると考えて差し支えありません。一定の取引実態や取引量が存在する場合は、そこに市場があることになり、様々なルールが必要になり、事例の積み重ねを通じて取引慣行が生まれます。地域によっては借地権取引の慣行がないこともあります。

借地権とは、他人が所有する土地を、建物を利用する目的で、固定資産税・都市計画税以上の地代を支払って借りる権利を指します。このため、いわゆる青空駐車場や、工事用資材置き場、ゴルフ場などで土地を借りている場合は、借地権を設定しているとは言えないのです。借地権には、賃借権、地上権、永小作権、地役権などの種類がありますが、一般論として借地権という場合には賃借権を指します。

借地権は相続可能であり、譲渡できる権利です。不動産鑑定評価基準によると、借地権価格とは「借地法に基づき土地を使用収益することにより、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである」と定められています。では借地人に帰属する経済的利益とはどんなものでしょうか?仮に、実際に今借地している人が地主に払っている地代は実勢価格から算定したものよりもかなり安いとしましょう。その場合、お金を払って借地権を取得してもなお経済的に見合う場合に、借地権に売買価格が生じるのです。周辺の標準的な地代の相場よりも半分くらいだったら、その権利を買い取ってでもなお安ければ買おうという人が現れるということです。もちろん地主の承諾なしに勝手に売買することは許されません。